Нюансы погашения
Существуют два способа погашения ипотечного кредита –
дифференцированными платежами и аннуитетными.
Леус Дмитрий Исаакович При
аннуитетном платеже вы каждый месяц отдаете банку одинаковую сумму денег (при
этом сначала погашаются преимущественно проценты). При дифференцированной схеме
размер платежей каждый месяц – разный. Максимальным он будет в самом начале, а
затем станет уменьшаться (за счет того, что проценты начисляются на все меньшую
и меньшую сумму долга).
Сергей Арзянцев (Номос-банк) считает,
что дифференцированный платеж – это маркетинговый ход, применяемый некоторыми
игроками, чтобы показать меньший объем переплаты по кредиту и якобы большую
выгодность такого предложения. На самом же деле такой график платежей ничем не
лучше, и даже менее выгоден для заемщика. По словам эксперта, реальная
стоимость денег и при аннуитете, и при дифференцированном платеже в случае
одинаковой процентной ставки не будет различаться.
Дмитрий Леус
придерживается иной точки зрения и приводит такой пример. Предположим, вы взяли
1 млн. рублей сроком на 10 лет под 11,25% годовых. В случае аннуитетных
платежей на протяжении всего срока обслуживания долга вы будете выплачивать
одну и ту же сумму – 13 854 рубля. При этом состав платежей будет изменяться
следующим образом: в первый месяц погашение основного долга составит 4607
рублей, проценты – 9246 рублей, в последний месяц 27 486 рублей и 271 рубль, соответственно.
За весь срок действия кредита переплата по процентам составит 676 412 рублей
(без учета единовременных и ежемесячных комиссий и страховки).
При дифференцированных платежах первый
платеж будет включать сумму основного долга – 8333 рубля, и проценты – 9246
рублей, то есть общая сумма платежа будет больше, чем в первом примере – 17 579
рублей. Затем размер задолженности по основному долгу будет уменьшаться на 8333
рубля, и процентные платежи – тоже: второй месяц – 17 805 рублей, третий месяц
– 17 703 рубля и т.д. В последний месяц общая сумма платежа составит 8408
рублей, из которых 8333 рубля – основной долг, и 74 рубля – проценты. За весь
срок действия кредита переплата по процентам составит 566 893 рубля (также без
учета единовременных и ежемесячных комиссий и страховки).
Таким образом, при равной процентной
ставке общая сумма задолженности при дифференцированных платежах будет меньше
на 109 519 рублей, чем при аннуитетных. Получается, что дифференцированный
платеж для заемщика выгоднее.
И все же, по мнению Сергея Арзянцева,
в дифференцированной схеме есть один нюанс. «Когда вам «продают»
дифференцированную схему, вам сравнивают переплату со схемой аннуитета при
условии, что вы не будете осуществлять досрочное погашение кредита, но забывают
о том, что никто не мешает вам платить столько же, сколько и при
дифференцированной схеме, погашая часть кредита досрочно, – говорит он. – Если
делать так, то ваша структура платежей будет абсолютно идентичной
дифференцированной схеме, а итоговая переплата окажется точно такой же».
* Цифры действительны на момент написания статьи
Комментариев нет:
Отправить комментарий